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Cessione del Credito d’imposta: una leva finanziaria straordinaria
Nel 2019 gli amministratori di Condominio saranno spettatori di un cambiamento epocale nella gestione degli appalti negli stabili per le opere edili (e non) in cui è possibile ottenere il credito d’imposta.
Sul mercato si sono affacciati nuovi Player (Contractor) pur gestendo Servizi differenti offrono lavori edili “chiavi in mano”. Il loro scopo è guadagnare sul differenziale del Credito d’imposta.
Questi nuovi soggetti hanno una caratteristica ben definita: hanno una notevole quantità di denaro a disposizione, possono “tirare il prezzo” ai sub-appaltatori e giocare sulla quantità di denaro che restituiscono ai Condomini sotto forma di sconto.
Vediamo un caso molto semplice:
n. 3 preventivi forniti da aziende, per dei lavori sullo stabile. Al netto della leva finanziaria del “Credito”:
ora applichiamo la Leva Finanziaria della cessione del Credito da parte del Player :
il Player assorbe l’85% del Credito che si è creato offrendo uno sconto immediato del 50% su quella quota.
I Condomini, spinti a risparmiare, tenderanno a scegliere sempre il prezzo più basso.
La qualità dei lavori passa in secondo piano in quanto, i contractor per marginare e guadagnare sulla leva finanziaria, si accorderanno al prezzo minore per il sub-appaltatore.
Tutto questo poi ricadrà sul povero Amministratore del Condominio il quale agli occhi dei Condomini avrà comunque la responsabilità per la qualità dei lavori eseguiti in quanto
“l’Amministratore è sempre IL RESPONSABILE di queste situazioni “
Bonus edilizi: possibile cedere il credito di imposta.
Avvocato Giorgio Mangiaracina
La Legge di Bilancio 2019 ha confermato tutte le agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi. E’ confermata anche la possibilità di cedere il credito derivante dalle agevolazioni fiscali per i lavori sulle parti comuni del condominio. Ecco quindi alcune indicazioni operative per realizzare gli interventi sulle parti comuni condominiali con un risparmio notevole sul costo degli stessi.
- Per quanto riguarda il condominio, quali crediti possono essere ceduti?
- quelli derivanti da opere di riqualificazione energetica (il credito fiscale è pari al 70% – 75% dell’importo dei lavori a seconda del tipo di intervento); con una spesa massima di 40.000 Euro per unità immobiliare.
- da opere di adeguamento alla normativa antisismica (il credito fiscale è pari al 75% – 85% dell’importo dei lavori, a seconda del tipo di intervento); con una spesa massima di 96.000 Euro per unità immobiliare.
- da opere di adeguamento alla normativa antisismica e congiuntamente, di riqualificazione energetica sulle parti comuni (il credito fiscale è pari al 80% – 85% dell’importo dei lavori, a seconda del tipo di intervento); con una spesa massima di 136.000 per unità immobiliare.
- Chi può decidere di cedere il credito?
Cedenti sono sempre i singoli condòmini, relativamente alla quota di agevolazione a loro spettante sulla base della ripartizione della spesa in ragione dei millesimi.
- Chi può acquistare il credito?
- anzitutto il fornitore dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi (in altri termini, l’impresa stessa che realizza i lavori);
- poi anche altri soggetti privati (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti come ad esempio le Energy Services Companies) (se collegati al rapporto);
- infine le banche e gli intermediari finanziari (solo per i soggetti che rientrano nella no tax area, e non per il “sisma bonus”).
E’ invece esclusa la cessione del credito in favore delle amministrazioni pubbliche.
- Termini e condizioni per la cessione del credito.
L’amministratore del condominio comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate i dati dell’acquirente del credito, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente.
In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace.
Non è necessario alcun atto pubblico o scrittura privata autenticata. Non è necessaria la notifica della cessione.
- Utilizzo del credito acquistato.
I soggetti che acquistano il credito hanno, a loro volta, la facoltà di cessione (una sola volta).
Il credito d’imposta attribuito al cessionario va ripartito in 10 quote annuali di pari importo. Tali quote sono utilizzabili in compensazione.
Il successivo cessionario, che non cede ulteriormente il credito, lo utilizza in compensazione sulla base delle rate residue.
La quota di credito che non è utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.
Avvocato
Quando va fatta la verifica agli ascensori?
Verifica PERIODICHE BIENNALI
Una volta installato un ascensore o un montacarichi in qualsiasi edificio privato o pubblico, la normativa vigente prevede che, per poter mantenere in esercizio l’impianto, il proprietario deve incaricare una ditta specializzata ad effettuare, una volta ogni due anni, una verifica periodica.
La verifica biennale degli ascensori e montacarichi deve essere eseguita da un ente incaricato indicato nella targa da applicare all’interno della cabina dell’ascensore.
Laddove la ditta specializzata ed incaricata nell’eseguire le verifiche periodiche degli ascensori e dei montacarichi venga sostituita, il proprietario o il condominio sono tenuti ad informare il Comune competente tramite apposita comunicazione.
La verifica biennale dell’ascensore è obbligatoria e deve essere eseguita da ingegneri dell’ASL o dell’ARPA competente per territorio oppure di un organismo di certificazione autorizzato dal Ministero dello Sviluppo economico e notificato alla Commissione europea.
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E’ scappato con la cassa…
Il nostro amministratore di Condominio è scappato con la cassa, non ha pagato i fornitori. Come possiamo tutelarci?
E’ necessario anzitutto che i condomini facciano l’autoconvocazione dell’assemblea, che revochino l’amministratore e che nominino uno nuovo.
Il nuovo amministratore dovrà fare le verifiche contabili e far deliberare dall’assemblea un fondo speciale per la ricostruzione dell’ammanco che andrà ripartito tra tutti i condomini su base millesimale o per persona.
L’assemblea inoltre darà mandato all’amministratore di promuovere le azioni legali a tutela del Condominio, sia in sede penale che civile.