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Archivio mensile 23 Aprile 2019

Amministratore: spese sostenute senza autorizzazione. E’ corretto?

L’amministratore del mio Condominio ha effettuato spese di manutenzione afferenti le luci delle scale senza chiedere la preventiva approvazione dell’assemblea. E’ corretto?

Le spese di manutenzione ordinarie e relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea del Condominio, avendo il potere l’amministratore di effettuare tali esborsi, nell’interesse comune dei Condomini.

Ha confermato detto principio anche una recente sentenza della Cassazione ( Cass. Civ. Sez. II sente n. 454 dell’11 gennaio 2017), la quale ha pure precisato che l’approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo.

Tubo di scarico comune: Ho il diritto di ottenere il rimborso della spesa da me sostenuta?

In qualità di condomino, durante i lavori di rifacimento del mio bagno, ho effettuato un intervento urgente su un tubo di scarico comune. Ho il diritto di ottenere il rimborso della spesa da me sostenuta?

Secondo l’art. 1134 c.c. il condomino che ha fatto spese comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Pertanto lei potrà essere rimborsato solo se l’esecuzione delle opere  non poteva essere differita senza danno o pericolo, e senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, usando il criterio del buon padre di famiglia.

In tal senso si è pronunciata in maniera unanime  la Suprema Corte ( cfr. tra tutte: Cass. Civ. Sez. VI – 2 ord. n. 25286 del 9 dicembre 2016).

Mi hanno montato il soppalco nel negozio, ma ho serie preoccupazioni, si può verificare la stabilità?

Prima di tutto occorre verificare se esiste un progetto della struttura redatto secondo le normative vigenti .
In tal caso si tratta di fare una verifica dei calcoli e della corrispondenza di quanto realizzato con il progetto da parte di un Ingegnere strutturista .
Se invece non esiste documentazione sarà cura dello stesso tecnico verificare e certificare la struttura sempre che questa rispetti le Normative vigenti e sia stata realizzata a Regola d’Arte .

Rottamazione è bene, prescrizione è meglio

CTP Milano, sentenza n. 1085/18/2019 e CTR Lombardia, sentenza n. 1183/11/2019, solo per citare le più recenti, confermano la prescrizione in cinque anni per il diritto alla riscossione delle sanzioni erariali.  Considerato che la Rottamazione, così come il Saldo e Stralcio, possono riguardare debiti anche molto vecchi (carichi affidati dal 2000), è opportuna prima dell’adesione una verifica circa l’eventuale compiuta prescrizione dei carichi iscritti a ruolo a titolo di sanzioni. CTP Milano, sentenza n. 1085/18/2019 e CTR Lombardia, sentenza n. 1183/11/2019, solo per citare le più recenti, confermano che si prescrive in cinque anni il diritto alla riscossione delle sanzioni erariali. Il termine inizia a decorrere dalla data di notifica del provvedimento di irrogazione, che per gli omessi versamenti consiste nella cartella di pagamento, e resta quinquennale anche se  l’atto è divenuto definitivo per mancata impugnazione. Peraltro, una volta che la prescrizione è compiuta, questa può essere eccepita in qualsiasi momento, non necessariamente nei confronti del primo atto successivo di riscossione.

Tanto premesso, considerato che la Rottamazione può riguardare debiti anche molto vecchi, essendo stati affidati ad Agenzia Entrate Riscossione sin dall’anno 2000, e considerato altresì che tramite la Rottamazione si ottiene lo stralcio delle suddette sanzioni a condizione però di pagare l’intera imposta, appare quindi più che opportuna prima dell’adesione una verifica circa l’eventuale compiuta prescrizione dei carichi iscritti a ruolo a titolo di sanzioni.

PRESCRIZIONE DA VERIFICARE PRIMA DELLA ROTTAMAZIONE

Giorgio Mangiaracina

Cessione del Credito d’imposta: una leva finanziaria straordinaria

Nel 2019 gli amministratori di Condominio saranno spettatori di un cambiamento epocale nella gestione degli appalti negli stabili per le opere edili (e non) in cui è possibile ottenere il credito d’imposta.

Sul mercato si sono affacciati nuovi Player (Contractor) pur gestendo Servizi differenti offrono lavori edili “chiavi in mano”. Il loro scopo è guadagnare sul differenziale del Credito d’imposta.

Questi nuovi soggetti hanno una caratteristica ben definita: hanno una notevole quantità di denaro a disposizione, possono “tirare il prezzo” ai sub-appaltatori e giocare sulla quantità di denaro che restituiscono ai Condomini sotto forma di sconto.

Vediamo un caso molto semplice:

n. 3 preventivi forniti da aziende, per dei lavori sullo stabile. Al netto della leva finanziaria del “Credito”:

ora applichiamo la Leva Finanziaria della cessione del Credito da parte del Player :

il Player assorbe l’85% del Credito che si è creato offrendo uno sconto immediato del 50% su quella quota.

I Condomini, spinti a risparmiare, tenderanno a scegliere sempre il prezzo più basso.

La qualità dei lavori passa in secondo piano in quanto, i contractor per marginare e guadagnare sulla leva finanziaria, si accorderanno al prezzo minore per il sub-appaltatore.

Tutto questo poi ricadrà sul povero Amministratore del Condominio il quale agli occhi dei Condomini avrà comunque la responsabilità per la qualità dei lavori eseguiti in quanto

“l’Amministratore è sempre IL RESPONSABILE di queste situazioni “

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