Archivio annuale 1 Dicembre 2020

E’ stato ripristinato lo svolgimento delle assemblee di condominio con la presenza fisica dell’amministratore e dei condomini, secondo quanto precisato dall’aggiornamento delle Faq del governo

( http://www.governo.it/it/faq-fasedue).

Sarà possibile quindi possibile lo svolgimento delle assemblee sia all’aperto sia in locali chiusi a condizione che sia garantita la distanza interpersonale di un metro fra tutti i partecipanti, evitando dunque ogni forma di assembramento, nel rispetto delle norme sanitarie di contenimento della diffusione del contagio da COVID-19.

Resta ferma la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto, in quanto compatibile con le specifiche normative vigenti in materia di convocazioni e deliberazioni.

Tale decisione costituisce un passo importante per consentire ai condomini di usufruire dei provvedimenti relativi all’ecobonus, tuttavia occorre evidenziare alcune problematiche.

In condomini particolarmente grandi il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale potrebbe risultare difficile.

La soluzione auspicabile è quella dello svolgimento delle assemblee in ambienti grandi o in alternativa in luoghi all’aperto, almeno durante il periodo estivo.

Resta poi da chiarire l’aspetto relativo alle responsabilità sul rispetto dei protocolli di sicurezza: non è stato indicato dalle direttive governative se detta incombenza spetti all’amministratore di condominio o al presidente dell’assemblea.

Non essendo state indicate nelle Fag le linee guida sullo svolgimento dell’assemblea, analogicamente dovranno applicarsi le stesse raccomandazioni emanate per tutte le riunioni in luoghi chiusi e aperti, quali ad esempio:

• le sedie devono essere distanziate;
• i locali devono essere stati previamente igienizzati e sanificati;
• devono essere previsti, laddove possibile,  ingressi e uscite separati;
• le porte devono restare aperte durante la riunione;
• i partecipanti devono utilizzare le misure di protezione individuali (mascherina e guanti).

Il bilancio condominiale deve essere strutturato in base al principio di cassa e non al principio della competenza.

Un bilancio condominiale redatto per cassa e approvato dall’assemblea può essere impugnato e dichiarato illegittimo

Il bilancio condominiale deve rispettare i seguenti criteri:

– le spese devono essere inserite in base alla data dell’effettivo pagamento e le entrate in base all’effettiva corresponsione;

– il bilancio deve essere corredato da tutte le pezze giustificative delle spese sostenute;

– il bilancio deve essere redatto in maniera chiara e comprensibile a tutti i condomini;

– le spese sostenute devono essere tracciabili sul conto corrente del condominio.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5969/2020, ha stabilito che il bilancio condominiale deve essere accessibile e comprensibile ad ogni condomino e quindi è onere dell’amministratore del Condominio agire in tal modo:

 “l’amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle  spese  sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento, ecc), l’indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive(fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto  che  indichi  per  ogni  condomino  e  per  ogni  categoria  di  spesa  il criterio  di  riparto  e  la  quota  a  suo  carico”.

I decreti del governo italiano emanati a partire dal 04 marzo 2020 hanno vietato lo svolgimento delle assemblee di condominio, su tutto il territorio nazionale, a causa dell’emergenza sanitaria determinata dal coronavirus.

Le assemblee condominiali, però, si possono svolgere in videoconferenza, assicurando il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere.

Tale attività richiede l’applicazione di accorgimenti tecnici e di regole ben precise.

Anzitutto tutti i condomini, oltre all’amministratore, devono essere dotati di strumenti tecnici idonei, quali pc, computer, tablet, smartphone, ed essere in grado di utilizzare una delle piattaforme in uso, quali ad esempio Skype, Facebook, Zoom.

L’assemblea deve approvare le linee guida per un corretto svolgimento della stessa.

L’assemblea è valida se tutti i condomini hanno avuto la possibilità di parteciparvi in videoconferenza e se tutti siano stati regolarmente convocati e informati della modalità suddetta.

Le assemblee in videoconferenza presentano, però, diverse criticità, tra cui i problemi legati alla connessione, alle modalità di convocazione, nonché all’espressione del voto, che potrebbero determinare impugnazioni delle delibere e di conseguenza un contenzioso che, però, non siamo ancora preparati a gestire.

Il condominio va considerato come un consumatore. Lo ha confermato la sentenza del 02.04.2020 nella causa C-329/2019 della Corte di Giustizia, cui il Tribunale di Milano ha rimesso la questione dell’interpretazione sull’applicazione della direttiva 93/13/CEE al Condominio, poiché vi sono state negli ultimi anni sentenze della giurisprudenza di merito che si sono discostate da tale configurazione.

Secondo la Corte di Giustizia le norme a tutela dei consumatori sono applicabili anche ad un contratto concluso tra un professionista e il Condominio, anche se quest’ultimo, non essendo né una persona fisica né una persona giuridica, non rientra nell’ambito di applicazione della suddetta direttiva.

Ai Condomini, quindi, sono applicabili le norme e le relative tutele previste nel Codice del Consumo di cui al dlg 206/2005.